| 菲律賓房產(chǎn)發(fā)展前景淺談 |
20年前，中國實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)完全的市場化，城鎮(zhèn)化進(jìn)程開始加速發(fā)展。大量人口開始向城市聚集，20年間，城鎮(zhèn)化率由30%上升到58.52%。20年間，在世界矚目的“中國速度”中，中國經(jīng)濟(jì)獲得了飛速發(fā)展。 而伴隨著經(jīng)濟(jì)增長而來的是房價的飛速上漲。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字得出，2000年全國商品房住宅價格均價約1948元/㎡，截至2016年，全國商品房住宅價格均價約7203元/㎡。16年間，上漲270%。 而回顧2016年至2018年的一輪房價暴漲，全國大部分城市基本都有超過一倍的漲幅。投資者們和剛需們陸續(xù)進(jìn)場，瘋狂的帶有恐慌性的購房，將房價翻了又翻；而隨著購買力的不斷耗盡，國內(nèi)房價的上漲已經(jīng)失去了市場動力。政府出面維穩(wěn)，買房條件放寬，新房降價需報(bào)備，土拍不再狂熱，流拍底價成交屢見不鮮。種種跡象顯示，近四五年內(nèi)，國內(nèi)房價難有上漲空間，國內(nèi)的投資機(jī)會已幾近全無。此時我們的投資者們，有的沒趕上國內(nèi)房價上漲，有的國內(nèi)買了一兩套手里還有閑錢。 隨著全球化進(jìn)程的不斷加快，國內(nèi)投資者海外資產(chǎn)配置也越來越便捷
2018年的下半年，菲律賓無論是從房產(chǎn)市場上還是國家的經(jīng)濟(jì)、建設(shè)上，都有一個質(zhì)的飛躍，繼之前獲得，2018最適合投資國度以及欣里基金會可持續(xù)貿(mào)易指數(shù)全球排名第10之后，最近，總部位于倫敦的經(jīng)濟(jì)研究咨詢公司資本經(jīng)濟(jì)（Capital Economics）發(fā)出最新預(yù)測，菲律賓預(yù)計(jì)將在未來20年內(nèi)成為全球第18大經(jīng)濟(jì)體！ 而我們對2018-2023年菲律賓市場的信心有以下依據(jù)： 1. 2037年菲律賓有望成為第18大經(jīng)濟(jì)體 凱投宏觀咨詢公司在上周發(fā)布的《長期全球經(jīng)濟(jì)展望》（Long-Term Global Economic Outlook）報(bào)告中預(yù)測，到2037年，菲律賓名義國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）將達(dá)到1.414萬億美元。 2. 菲律賓巨大的人口紅利 菲律賓這些年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展離不開菲律賓巨大的人口紅利。菲律賓現(xiàn)在人口 超過了1億，平均年齡卻只有26歲，當(dāng)中國和西方國家面臨人口老齡化問題時，菲律賓卻擁有75%的勞動人口，這些人口無疑都是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的核心力量。 目前，菲律賓人口增長率接近2%，到2050年的人口結(jié)構(gòu)依然是增長型的，人口紅利至少能釋放40年。下圖展示的菲律賓人口結(jié)構(gòu)顯示，有67%的菲律賓人年齡在35歲以下！年輕人將成為菲律賓消費(fèi)的主體。而在5年內(nèi)，這批年輕人將結(jié)婚生子，住房需求的快速上升，會很大程度上影響房價的走勢。
3. 馬尼拉GDP增速迅速，帶動菲律賓整體發(fā)展 菲律賓首都馬尼拉目前與北京上海類似的人口數(shù)量，但是大馬尼拉面積只有822平方公里，不到北京上海的八分之一。特別是大馬尼拉市中心的最新商業(yè)區(qū)，國際城BGC的人口密度是上海的57倍， 國際城的GDP短期內(nèi)暴增，房價將快速升值。大馬尼拉人口2025 將比現(xiàn)在多700萬達(dá)3000萬人，未來十年菲律賓大馬尼拉人口增幅將超過北京上海與廣州過去十年，達(dá)2.3 倍，GDP(今年預(yù)計(jì)達(dá)7%超過中國)長期持續(xù)快速增長也類似, 可預(yù)見馬尼拉的未來的十年將是北上廣過去的十年。
4. 亞洲其他市場的增長可能放緩 未來幾十年，亞洲新興市場的增長可能會放緩，原因是人口結(jié)構(gòu)不太有利，追趕的空間減小。與此同時，菲律賓、馬來西亞和印度等國的勞動年齡人口仍將以相當(dāng)快的速度增長。而過去幾個季度，菲律賓經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，得益于前幾年溫和的通脹，這給了菲律賓央行足夠的空間來保持低利率。 5. 政府重視基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)以及房產(chǎn)市場發(fā)展 在凱投宏觀一份報(bào)告中，有數(shù)據(jù)指出，“由于菲律賓2018年下半年發(fā)揮出來的巨大潛力，眾多的投資者在蜂擁進(jìn)入菲律賓房產(chǎn)投資市場。下半年房產(chǎn)投資的咨詢量成倍的增長，其中中國人占大部分。確實(shí)，近些年由于菲律賓經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)勁表現(xiàn)，獲益最為明顯的便是該國的房產(chǎn)市場，最為突出的證明即是馬尼拉的租金回報(bào)率在亞洲之首。 菲律賓政府也已經(jīng)逐漸意識到了房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，開始大量投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，助力整體樓市的健康發(fā)展。根據(jù)計(jì)劃，菲律賓政府將在2017年到2022年的六年間投資8.4萬億比索進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，目前已經(jīng)開工或正在籌備的項(xiàng)目超過30個，其中就包括價值70億美元的地鐵系統(tǒng)。目前，期待已久的馬尼拉地鐵已經(jīng)開始建設(shè)了，新一輪的“房產(chǎn)戰(zhàn)”或許就要打響了。
預(yù)測最新市場動態(tài)，行動在市場變化之前，投資者們，新的投資機(jī)遇就在眼前 （https://mp.weixin.qq.com/s/Zo-RhblMXXy90G1K0Ndhuw） |
