| 近9億人需要購(gòu)房 未來(lái)10年印度房地產(chǎn)將出現(xiàn)大繁榮 |
據(jù)彭博社報(bào)道，當(dāng)Pradeep Yadav還是小孩子時(shí)，他的父親做的是出租車(chē)生意，一家人住在分間出租的宿舍——位于印度金融之都孟買(mǎi)的破房子。房間里有一盞燈，一臺(tái)風(fēng)扇，而用水一天僅供應(yīng)兩個(gè)小時(shí)。
現(xiàn)在，Yadav身處印度有可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)繁榮的前沿。根據(jù)里昂證券印度分公司的估算，未來(lái)七年內(nèi)印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將觸及1.3萬(wàn)億美元。鑒于家中的三個(gè)男孩已經(jīng)讀完大學(xué)，Yadav一家在臨近首都的Palava City買(mǎi)了一套房子。小區(qū)環(huán)境很好，從陽(yáng)臺(tái)就能看到整潔的人行道和精心修剪過(guò)的花園。夏天，還有波光閃閃的游泳池。 談及已經(jīng)退休的父親，Yadav說(shuō)：“住更大的房子，是他的夢(mèng)想。他沒(méi)有想過(guò)，自己有一天會(huì)夢(mèng)想成真?！?/span> Yadav一家是印度不斷膨脹的中產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍中的一員。印度日益壯大的中產(chǎn)階級(jí)要求擁有更好的住房條件，而且他們中越來(lái)越多的人有辦法得到實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。 孟買(mǎi)Liases Foras Real Estate Rating & Research Pvt的創(chuàng)始人Pankaj Kapoor指出，“過(guò)去的十年，是價(jià)格上漲的十年。這個(gè)十年，將是交易量增長(zhǎng)的十年。”
迅速增長(zhǎng)的需求
印度房地產(chǎn)市場(chǎng)——過(guò)去曾是黑市現(xiàn)金的存放處——受到印度政府去年11月份執(zhí)行的廢鈔令的重創(chuàng)，持續(xù)暴跌。但是，這種暴跌已經(jīng)出現(xiàn)反彈跡象。根據(jù)印度房地產(chǎn)顧問(wèn)公司PropTiger.com發(fā)布的數(shù)據(jù)，在3月份當(dāng)季，印度9個(gè)城市的房屋銷(xiāo)售量增長(zhǎng)19%，上個(gè)季度銳減20%。 長(zhǎng)久以來(lái)，印度房屋銷(xiāo)售量增長(zhǎng)所引發(fā)的人口統(tǒng)計(jì)爭(zhēng)論，愈演愈烈。根據(jù)彭博社旗下的彭博智庫(kù)分析研究中心(BloombergIntelligence)發(fā)布的數(shù)據(jù)，近9億人處于全盛購(gòu)房年齡——比其他任何一個(gè)國(guó)家都要多。在5月份發(fā)布的報(bào)告中，里昂證券指出，在過(guò)去的五年內(nèi)印度人均國(guó)民收入復(fù)合年均增長(zhǎng)率為10%。
Yadav一家是印度這種迅速增長(zhǎng)的需求的范例。從印度的北方邦搬遷到孟買(mǎi)，這家人把三個(gè)兒子培養(yǎng)成人才——一個(gè)是MBA高材生，一個(gè)是醫(yī)生，還有一個(gè)是寶石學(xué)家。他們從租的小房子，搬進(jìn)了屬于自己的大房子。大約三年前，Yadav一家花了770萬(wàn)盧比(約合11.6萬(wàn)美元)在Palava City買(mǎi)了一套大公寓。 當(dāng)然，這只是需求增長(zhǎng)好的一面。供應(yīng)的部分讓印度很頭疼。越來(lái)越多的人涌入城市，導(dǎo)致印度城市里的基礎(chǔ)設(shè)施承受重壓，導(dǎo)致土地成本攀升，還造成了住房短缺。近年來(lái)，印度的建筑成本也呈現(xiàn)上行軌跡。開(kāi)發(fā)商把注意力集中在那些會(huì)帶來(lái)更豐厚利潤(rùn)的高端房產(chǎn)上。
臨界點(diǎn)
里昂證券駐孟買(mǎi)分析師Mahesh Nandurkar及其同事在報(bào)告中寫(xiě)道，兩大催化劑已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮作用，將印度房屋建筑推向“臨界點(diǎn)”。印度總理莫迪今年加大了改革力度，旨在推動(dòng)于2015年6月份發(fā)布的“人人有屋住”計(jì)劃。根據(jù)該計(jì)劃，到2020年印度將建造2000萬(wàn)套城市房屋，以及3000萬(wàn)套農(nóng)村房屋。在二十年內(nèi)，房地產(chǎn)也將成為最經(jīng)濟(jì)適用的。 在改革中：經(jīng)濟(jì)適用房的建筑商獲得“基礎(chǔ)設(shè)施身份”，該身份會(huì)讓他們有資格擁有政府獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠和機(jī)構(gòu)資金支持；利率減免和折扣被延伸至那些收入達(dá)180萬(wàn)盧比的家庭；旨在解決建筑延期和保護(hù)房屋購(gòu)買(mǎi)者的法律已經(jīng)在5月1日生效。 Observer Research Foundation鄰里區(qū)域研究計(jì)劃的負(fù)責(zé)人Ashok Malik指出，人們普遍認(rèn)為，伴隨著經(jīng)濟(jì)蓬勃增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“已經(jīng)成為投機(jī)者和投資者的天堂”，從而導(dǎo)致中產(chǎn)階級(jí)幾乎無(wú)法購(gòu)買(mǎi)普通房屋，而莫迪政府充分利用了這種認(rèn)知。 “不過(guò)，就業(yè)市場(chǎng)的上行，對(duì)于成熟的中產(chǎn)階級(jí)房地產(chǎn)繁榮來(lái)說(shuō)，是必要因素。同時(shí)，這也是風(fēng)險(xiǎn)所在，”Malik說(shuō)。
被耽擱的許可
印度房屋建筑面臨的障礙仍很多。JLL Residential的房地產(chǎn)服務(wù)董事長(zhǎng)Anuj Puri在5日發(fā)布的報(bào)告中寫(xiě)道，莫迪政府的住房計(jì)劃是否是“切合實(shí)際且可執(zhí)行的”，目前還是個(gè)“大問(wèn)號(hào)”。 “如果沒(méi)有足夠多用于建造經(jīng)濟(jì)適用房的土地被放開(kāi)，這項(xiàng)計(jì)劃似乎是不可能完成的。土地是一種對(duì)價(jià)格非常敏感的大宗商品。在主要城市中心地區(qū)，土地是稀缺資源。土地供應(yīng)不足，阻礙了這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)。恰恰這些地區(qū)最需要經(jīng)濟(jì)適用房。” 除了成本，根深蒂固的官僚主義也讓工程很難獲得批準(zhǔn)。Liases Foras指出，至少30%的工程會(huì)超出原定計(jì)劃至少一年的時(shí)間。
經(jīng)濟(jì)促成者
Lodha Group的執(zhí)行董事、37歲的Abhishek Lodha指出，撇開(kāi)挑戰(zhàn)，莫迪政府已經(jīng)開(kāi)始將房地產(chǎn)市場(chǎng)視為“經(jīng)濟(jì)促成者”。 在公司位于孟買(mǎi)的總部，Lodha說(shuō)：“政府已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到，那些開(kāi)始為自己創(chuàng)造財(cái)富的中產(chǎn)階級(jí)必須參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。在中產(chǎn)階級(jí)增加財(cái)富的過(guò)程中，房屋所有權(quán)扮演了重要的角色?！睋?jù)了解，以高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聞名的Lodha Group，在Palava City擁有房地產(chǎn)工程。
很多開(kāi)發(fā)商正在轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域。銀行也開(kāi)始有所行動(dòng)。銀行已經(jīng)將貸款發(fā)放拓展成為一種旨在提振資本的方式。貸款利率也大幅度下滑：在過(guò)去的五年內(nèi)，下滑了大約275個(gè)基點(diǎn)，降至8.5%左右。 據(jù)報(bào)道，里昂證券預(yù)計(jì)，2018年至2024年印度建成的新屋將達(dá)到6000萬(wàn)套，其中社會(huì)保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量將飆升近70%至1050萬(wàn)套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高端房地產(chǎn)市場(chǎng)33%的增幅。 |
